建設基準法

建設基準法は、建物の安全性と周辺環境との調和を確保するための最低基準を定める法律であり、新築・増改築・用途変更・内装工事など、あらゆる建築行為に関わる基礎ルールです。

単体規定（建物そのものの安全）と集団規定（敷地・道路・地域との関係）で構成され、耐震・耐火・避難・採光換気などの性能確保と、建ぺい率・容積率・斜線・日影・防火地域などによる街区秩序の維持を両立させます。確認申請・検査・用途変更手続を通じて、計画から使用開始まで一貫して適法性がチェックされます。

単体規定（建物そのものの安全）

建物の命綱となる構造・防火・避難・衛生・採光換気・建築設備の安全性能を最低限満たすことが求められます。

構造耐力・耐震

柱・梁・基礎などの構造部材が地震・風・積雪等に耐えること。構造計算や仕様規定に基づき安全率を担保します。

防火・内装制限

火災時の延焼遅延や区画化を図るため、界壁や防火区画、開口部の防火設備、屋根・外壁の仕様、内装の不燃・準不燃制限が設定されます。

避難・排煙・照明

階段幅・廊下幅・非常用照明・誘導灯・排煙方式等の確保により、火災時の避難安全を確保します。

採光・換気・衛生

居室の採光・換気量、トイレ・給排水等の衛生設備基準を満たし、健康・快適性を確保します。

建築設備・昇降機等

昇降機や機械換気、空調・給湯の安全性を確保し、設備の設置・維持管理に関する要件を満たします。中間検査・完了検査を経て検査済証が交付され、適法に使用を開始できます。

集団規定（敷地・道路・地域との関係）

用途地域や建ぺい率・容積率等で建物のボリュームと用途を制御し、日照・通風・防災・景観のバランスを取ります。

用途地域と建築可能用途

住居系・商業系・工業系などの地域指定により、建てられる用途が区分され、地域特性に応じた土地利用を促進します。

建ぺい率・容積率

敷地面積に対する建築面積・延床面積の割合を制御し、過度な過密や防災上のリスクを抑制します。

斜線・日影・高さ・外壁後退

道路・隣地・北側斜線や日影規制、絶対高さ制限、外壁後退距離の指定により、圧迫感を和らげ、日照・通風・景観を守ります。

防火地域・準防火地域

延焼の恐れが大きい地域では、耐火性能の高い構造や開口部の防火設備が義務付けられます。前面道路幅員やセットバック、角地緩和、天空率などの緩和手段も条件付きで活用できます。

手続（確認申請・検査・用途変更）

建築確認は計画段階で適法性を審査し、中間検査・完了検査で施工段階の適合を確認します。用途変更も要件により確認が必要です。

建築確認申請

配置図・平面図・立面図・断面図・構造図・仕上表・設備図等の図書に基づき、単体・集団規定への適合を審査します。

検査・検査済証

対象規模では中間検査があり、完了検査で適合確認後に検査済証が交付されます。検査未了のまま使用すると取引・融資・保険で不利になります。

用途変更の留意

オフィスから飲食店等への用途変更では、防火区画・排煙・内装制限・避難経路幅・厨房ダクト・消火設備等の要件が変わるため、確認申請が必要となる場合があります。

既存不適格と違反建築の違い

「既存不適格＝違法」ではありません。法改正前に適法だった建物が、その後の基準に合わなくなった状態を既存不適格と呼びます。

既存不適格の扱い

増改築や用途変更の範囲・部位に応じて、現行基準への適合が求められます。計画段階で影響範囲を精査します。

違反建築の是正

確認未取得の増築、容積率超過、構造・防火不適合、検査未了使用などは是正対象となり、行政処分や取引リスクにつながります。

実務での活用例（復旧・改修・テナント入替）

災害復旧や改修、テナント入替の各局面で、適法性を前提に設計・見積・工事監理を行うことが重要です。

住宅の増築・バルコニー囲い

容積率算定、採光・換気・排煙の確保、準耐火の連続性等を精査し、図面・仕様に反映します。

屋根葺替え・外皮改修

軽量化の有利性だけでなく、防火性能（飛び火・屋根材区分）や地域指定への適合を確認します。

商業テナントの入替

防火区画の貫通処理、排煙方式、厨房ダクト・消火設備、内装制限、避難経路幅、非常用照明・誘導灯の配置を総点検し、用途変更要件に適合させます。

省エネルギー・バリアフリー・長寿命化の関連

断熱等性能や一次エネルギー消費量の基準、設備の高効率化、バリアフリー配慮は、快適性・安全性・資産価値の向上に直結します。

外皮性能・設備効率

サッシ性能、断熱材、機械換気・空調・給湯・照明の高効率化、再エネ活用等で性能とランニングコストを両立します。

バリアフリー・維持管理性

段差解消、手すり、エレベーター、配管更新容易性、騒音・振動配慮等を設計段階で織り込み、関連制度・ガイドラインと整合を図ります。

よくある誤解と注意点

自分の土地でも自由に建てられるわけではなく、地域指定や手続遵守が必要です。検査済証の欠落や「内装だけなら確認不要」といった誤解に注意します。

土地の自由利用という誤解

用途地域・高度地区・防火地域等の指定に従う必要があり、地域特性に適合しない用途は制限されます。

検査済証軽視のリスク

融資・売買・保険加入等で不利益となるほか、是正指導の対象となり得ます。関係書類の保管が必須です。

内装工事＝確認不要の落とし穴

用途変更や区画変更、排煙・避難計画変更を伴う場合は確認が必要となることがあります。早期に所管行政・有資格者へ相談しましょう。

建設基準法についてまとめ

単体規定と集団規定がセットで機能し、安全・快適・資産価値と都市の秩序を両立させます。計画から検査まで適法性の確認を徹底することが重要です。

新築・増改築・用途変更・内装工事・災害復旧のいずれでも、適法性の確認→設計反映→確認申請→施工品質確保→検査→書類保管の流れを守ることで、将来の取引や保険対応時の不利益を回避できます。迷ったら早期に所管行政や有資格者に相談し、適法仕様を図面・仕様・見積で明文化しましょう。